پیش بینی ها از آینده مسکن
اسدی
خیابان صمدیه لباف بجنورد و اراضی واگذار شده حاشیه آن به زیر ساخت و ساز رفته است. هر روز که از این مسیر عبور می کنم، بر پی ریزی برای احداث ساختمانی جدید افزوده می شود. اراضی واگذار شده در مکان سابق استقرار تیپ ارتش نیز با سرعت در حال تغییر است. در دیگر نقاط شهر هم با شتابی باور نکردنی جای خانه های قدیمی و نوستالژی مردم را خانه های بتنی می گیرد و هر هفته تصاویر جدیدی در این محله ها و خیابان ها دیده می شود. این تغییرات رهگذران را به فکر فرو می برد؛ فکر این که آیا بازار مسکن تکانی خورده و از حالت رکود خارج شده است و چرا شاهد افزایش ساخت و ساز در این محله ها هستند؟ از خود می پرسم در 6 ماه گذشته وضعیت مسکن در استان چگونه بود و آیا الان وقت خرید خانه است؟
حالا که از نوسانات شدید بازار ارز و طلا کاسته شده و تب و تاب سرمایه گذاری در این بازارها کاهش یافته، آیا زمان خرید خانه فرا رسیده است و مستاجران بالاخره صاحب خانه می شوند؟
رکود در بازار مسکن
«هادی مرتضوی» از افراد مطلع در حوزه مسکن است که به پرسش هایم پاسخ می دهد. او که از مشاوران املاک بجنورد است، می گوید: بازار مسکن از سال گذشته متاثر از دیگر بازارها همچون ارز و طلا بوده است. نوسانات در این دو بازار موجب گرانی مواد اولیه ساخت و ساز و به دنبال آن ساختمان شد.
وی با بیان این که با پایین آمدن ارزش پول، ارزش زمین افزایش پیدا کرد، ادامه می دهد: قیمت مسکن به همین دلیل افزایش چشمگیری داشته است به نحوی که در کلان شهرها از 50 تا صد درصد افزایش قیمت در این حوزه اتفاق افتاد و در دیگر استان ها از جمله خراسان شمالی شاهد افزایش قیمت 40 تا 50 درصدی بودیم.
او با بیان این که این افزایش قیمت منجر شد برخی از مردم به خواسته خود که همان خرید مسکن است نرسند، اضافه می کند: تا پیش از افزایش قیمت ها اگر فردی می توانست با نقدینگی خود یک واحد 200 متری خریداری کند، پس از افزایش قیمت ها می تواند با همان نقدینگی یک واحد 100 متری بخرد و این وضعیت همین طور ادامه پیدا کرد و منجر به رکود بازار مسکن شد.
بهترین زمان برای خرید مسکن
بنا به گفته او، از تیر امسال این رکود آغاز شده و تاکنون ادامه داشته است اما با از بین رفتن بخشی از حباب مسکن، کاهش اندک قیمت در این بازار و تثبیت مقطعی قیمت ها، اکنون بهترین زمان برای خرید مسکن است زیرا قیمت ها 20 تا 30 درصد کاهش داشته است.
وی درخصوص افزایش ساخت و ساز در برخی مناطق از جمله زمین های واگذار شده در محل سابق استقرار تیپ ارتش نظری دارد و می گوید: افزایش ساخت و ساز در این منطقه با کاهش قیمت مسکن ارتباطی ندارد و اضافه شدن این خیابان به بافت مسکونی موجب افزایش ساخت و ساز شده و قیمت ها با بازار کمی متفاوت است به نحوی که آپارتمان ها در این منطقه متری 4 تا 5 میلیون تومان فروخته می شود.
قیمت ها تغییر چندانی نداشته است
«احسان بنی هاشم» یکی دیگر از فعالان بازار مسکن در بجنورد است که او هم حرف هایی برای گفتن دارد. طبق اظهارات او در اوایل سال 98 رونق در این بازار خوب بود اما پس از ماه رمضان رکود به این بازار برگشته است.او البته به این نکته اشاره می کند که بازار مسکن از حالت دلالی خارج و مصرف کننده ای شده، اما قیمت ها تغییر چندانی نداشته است. او معتقد است: افزایش قیمت در بازار مسکن و کاهش یافتن توان خرید مردم منجر به رکود این بازار شده است و تسهیلاتی که برای خرید مسکن تزریق می شود به بهبود وضعیت مردم برای خرید مسکن کمکی نکرده است.این فعال بازار مسکن ادامه می دهد: اکنون تسهیلات مسکن به 120 میلیون تومان رسیده اما وقتی یک واحد 200 متری یک میلیارد تومان شده است این تسهیلات بخش کمی از مبلغ خرید خانه را پوشش می دهد.او نیز نظری درخصوص افزایش ساخت در برخی مناطق و محله های بجنورد دارد؛ طبق اظهارات «بنی هاشم»، ساخت و ساز در خیابان های 16 متری مناطق یاد شده انجام می شود زیرا مجوز ساخت تا 5 طبقه روی پیلوت داده می شود و این امر دارای توجیه اقتصادی است. او درخصوص ساخت و ساز در اراضی خیابان میرزا رضای کرمانی جنوبی هم می گوید: ارزش افزوده این واحدها متعلق به زمین آن است زیرا این اراضی در زمانی که قیمت ها پایین بوده خریداری شده است.
رسیدن توان خرید مسکن به پایین ترین حد
«براتی زاده» یک کارشناس در حوزه مسکن است. طبق گفته های این کارشناس، «در کلان اقتصاد، نوعی انجماد در دارایی ها ایجاد و بازار مسکن با توجه به تاثیرپذیری از بازارهای موازی مثل ارز، طلا و بورس وارد رکود شده است.»
به نظر او دوره افزایش قیمت مسکن که حدود ۱۸ ماه طول کشید به طور عجیبی طولانی شده است. آن گونه که «براتی زاده» می گوید: با این که پیش بینی می شد تا پایان سال ۱۳۹۷ رشد قیمت مسکن متوقف شود اما دیدیم تا خرداد ۱۳۹۸ روند افزایشی ادامه پیدا کرد، با این وجود هم اکنون به نقطه ای رسیدهایم که تقاضای واقعی مسکن به دلیل محدودیت در توان خرید به پایین ترین حد خود رسیده است.
همچنین تقاضای دلال ها به این دلیل که منفعتی از جهت افزایش قیمت ها وجود ندارد دچار عقب گرد شده است.
طبق سخنان این کارشناس، با وجود رکود فعلی در بازار مسکن اما تقاضا در لایه های زیرین این رکود وجود دارد و طبیعی است که این تقاضا با یک تحول در اوضاع اقتصادی میتواند در دوره افزایش قیمت بعدی تشدید شود. او ادامه می دهد: سیاست گذاران مسکن در دوره رکود کنونی یا رونق بعدی فرصتی خواهند داشت تا برای تامین مسکن مناسب با استطاعت مردم اقدام کنند.این کارشناس بازار مسکن درباره پیشبینی از وضعیت آینده این بخش اظهار می کند: تصور نمیکنم در بازار مسکن قابلیتی برای رشد قیمت وجود داشته باشد زیرا مهم ترین محرک بازار مسکن یعنی تقاضا به شدت کاهش یافته است. تنها در صورت افزایش نرخ ارز میتوان رشد قیمت اسمی و نه رشد واقعی قیمت مسکن را متصور شد.
نظر دیگر
البته نظر دیگری نیز در این خصوص وجود دارد؛ طبق این نظر بازار مسکن در پاییز و زمستان دچار رکود عمیقی می شود و قیمت ها 15 درصد کاهش پیدا می کند.